Giá đất trung tâm TP.HCM cao, có nên gom đất vùng ven làm của cải lâu dài?

Nhà đầu tư chuyển hướng về vùng ven

Với lượng dân số tăng gần 2 triệu người trong 10 năm, trung bình tăng hơn 180.000 người/1 năm, chính sách giãn dân hiện được thành phố đưa vào nhiệm vụ ưu tiên thực hiện từ năm 2015 tới năm 2020.

Ở một góc độ khác, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận những biến động lớn. Đáng chú ý là chính sách thắt chặt việc phê duyệt các dự án mới từ Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016-2020. Cụ thể, từ nay đến năm 2020, tại khu vực trung tâm sẽ không phát triển thêm bất cứ dự án mới nào. Hầu hết những dự án được chào bán đều đã hiện hữu hoặc chào bán từ năm trước. Việc sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh sốt đất đã đẩy mức giao dịch các loạt hình sản phẩm bất động sản cao ngất ngưởng.

Nhận thấy xu thế tất yếu, nhiều người dân nhanh chóng tích lũy đất vùng ven như một mũi tên trúng hai đích, vừa gia tăng tài sản vừa có thể kiếm lời khi thị trường nóng lên. So với khu vực nội thành, các dự án khu vực vùng ven đang rẻ hơn khá nhiều cộng với nguồn cung dồi dào lẫn hình thức sản phẩm đa dạng hiện đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhà đầu tư.

Khu vực nóng nhất thời điểm hiện tại phải kể đến như Long An, Củ Chi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước... Đặc điểm chung của các khu vực này là không bị hạn chế phát triển dự án mới và giá đất, giá nhà ở lại mềm hơn Thành phố Hồ Chí Minh; sở hữu tốc độ phát triển hạ tầng giao thông nhanh, giúp dễ dàng kết nối với trung tâm thành phố và các đô thị vệ tinh. Mặt khác, đây đều là những khu vực có nền công nghiệp phát triển, thu hút lượng lớn lao động đến sinh sống và làm việc giúp hình thành nên những cộng đồng dân cư mới. Vì thế mà bất động sản cũng tăng trưởng theo. Sự đầu tư "ồ ạt" của các ông lớn như Vingroup, Novaland, Tuần Châu, FLC,... với hàng loạt các dự án lớn nhỏ tại các địa phương này đã một lần nữa khẳng định sức hút và tiềm năng to lớn cho bất động sản vùng ven.

Hình thành hạ tầng tạo đà phát triển - Khu đô thị Tây Bắc TPHCM, điểm sáng của Bất động sản TPHCM

Việc Thủ tướng Chính phủ vừa đồng ý với kiến nghị của tỉnh Tây Ninh sớm triển khai Dự án cao tốc TP HCM - Mộc Bài được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho khu vực cửa ngõ tây bắc TP HCM phát triển mạnh trong thời gian tới.

Theo quy hoạch, Dự án cao tốc TP HCM - Mộc Bài là 1 trong 7 dự án đường cao tốc ở phía Nam, nằm trong tổng số 21 tuyến cao tốc trong “Quy hoạch tổng thể mạng lưới cao tốc Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Dự án có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 (4 làn xe) khoảng 10.727 tỷ đồng, giai đoạn 2 (nâng lên 6 - 8 làn xe) là hơn 5.000 tỷ đồng. Dự án có điểm đầu tại giao cắt giữa đường vành đai 3 với tỉnh lộ 15 của TP HCM, điểm cuối tại QL22 thuộc khu vực cửa khẩu Mộc Bài.

Hướng tuyến của dự án phù hợp với quy hoạch chung của huyện Củ Chi TP HCM và tỉnh Tây Ninh. Dự án hầm chui tại nút giao thông An Sương trên QL22 đi Củ Chi kết nối với Tây Ninh cũng đang gấp rút hoàn thiện nhanh để có thể đưa vào hoạt động trong đầu năm 2019…

Khi các dự án này được đầu tư và hoàn thiện đưa vào sử dụng thì các phương tiện giao thông có thể đi với tốc độ nhanh và an toàn hơn (với) từ các khu kinh tế cửa khẩu, đô thị vùng kinh tế trọng điểm phía nam (với) tới các đầu mối cảng biển, cảng hàng không quốc tế của vùng và khu vực ASEAN (Bangkok - Phnom Penh – TP HCM)... Đây cũng là nền tảng tạo cú hích phát triển cho Khu đô thị Tây Bắc.

Sẽ là Phú Mỹ Hưng thứ 2

Khu đô thị Tây Bắc (bao gồm Củ Chi và Hóc Môn) được triển khai từ nhiều năm nay với nhiều dự án lớn, nhưng sau một thời gian dài vẫn còn trì trệ.

Theo các chuyên gia kinh tế, không phải ngẫu nhiên, hàng loạt tập đoàn lớn chuyển hướng rót vốn vào Khu đô thị Tây Bắc. Việc quy hoạch lại định hướng phát triển từ phía nam thành phố (quận 7, Nhà Bè) sang Khu Tây Bắc là nền móng vững chắc để các doanh nghiệp đón đầu cơ hội đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: Trong tình hình hiện nay, sự điều chỉnh hướng quy hoạch phát triển đô thị chủ đạo này còn nhằm để ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu, nước biển dâng trong tương lai gần, mà thành phố là một trong những địa phương bị ảnh hưởng nặng nề nhất, trong điều kiện phần lớn diện tích nằm trên khu vực thấp.

TP HCM có cao độ thấp, chỉ từ 0,5m (Nhà Bè, Cần Giờ) đến khoảng 32m (đồi Long Bình, quận 9). Vùng trũng thấp ở phía nam - tây nam - đông nam thuộc các quận, huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, quận 7, quận 8, quận 2, một phần quận 9; vùng cao nằm ở phía bắc - đông bắc - tây bắc thuộc các quận, huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Gò Vấp, một phần quận Thủ Đức, quận 9.

Địa hình của thành phố thấp dần từ bắc - tây bắc xuống nam - đông nam - tây nam; hệ thống sông Sài Gòn theo chế độ bán nhật triều làm tăng thêm khó khăn cho việc thoát nước. Theo kịch bản, nếu nước biển dâng chỉ 0,5m thì TP HCM cũng sẽ bị ngập rất nhiều khu vực.

“Để thành phố phát triển bền vững, Hiệp hội đề nghị điều chỉnh hướng quy hoạch phát triển đô thị chủ đạo về vùng đất cao của thành phố, đó là khu vực Gia Định - Củ Chi cũ (một phần Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp, nhất là khu vực quận 12, Hóc Môn, Củ Chi), mà thành phố đã có quy hoạch phát triển Khu đô thị - công nghiệp Tây Bắc trên địa bàn huyện Hóc Môn - Củ Chi với quy mô lên đến 9.000ha”, ông Châu kiến nghị.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề xuất thực hiện định hướng chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị, vì theo các nhà khoa học đã tính toán, điều này sẽ giúp làm tăng GRDP của thành phố lên 2,73 lần; đồng thời sẽ tạo điều kiện phát triển rất mạnh nền kinh tế và thị trường bất động sản của thành phố trong thời gian tới.

Quay lại câu chuyện của khu vực này, cụ thể đối với một dự án điển hình là Khu đô thị Đại học quốc tế Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam thuộc huyện Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn thuộc quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc TP HCM.

Berjaya được UBND TP HCM trao giấy chứng nhận đầu tư dự án từ năm 2008. Tổng vốn đầu tư dự kiến theo chủ đầu tư này công bố lúc đó khoảng 3,5 tỷ USD. Tuy nhiên, đến nay, dự án chưa được triển khai.

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng dự án sẽ tái khởi động mạnh mẽ trong thời gian tới, tạo sinh khí mới cho khu vực này. Phó Chủ tịch UBND TP HCM Trần Vĩnh Tuyến cho biết: Sau gần 10 năm quy hoạch chung của TP HCM được Thủ tướng phê duyệt, tuy nhiên, hiện nay, thành phố đang xem xét kiến nghị Chính phủ điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tế, yêu cầu phát triển mới của thành phố.

Cũng theo nhiều chuyên gia, nếu như trước kia, hướng nam là một trong những hướng phát triển chính của TP HCM thì hiện này, trong bối cảnh biến đổi khi hậu và thực tế một số hạn chế bộc lộ về hướng phát triển này trong thời gian qua do đó cần phải xem xét lại.

Hiện thành phố cũng giao các cơ quan chuyên môn, tham mưu nghiên cứu bổ sung hướng quy hoạch phát triển đô thị về khu vực hướng tây bắc. Theo đó, lộ trình chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội của TP HCM.