Banner

Theo DKRA, năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP. Hồ Chí Minh duy trì đà sụt giảm từ năm 2019 ở hầu hết các phân khúc. Đáng chú ý, BĐS nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Trong khi đó, vùng phụ cận Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai… lại có sự phát triển đáng kể, đặc biệt là đất nền. Đất nền còn lợi thế hơn khi thì trường chứng khoán sẽ có sự biến động theo chiều hướng xấu vào năm tới

Chứng khoán biến động do dự nợ và khó khăn huy động cho vay

Ông Nguyễn Đức Hưởng – Nguyên chủ tịch HĐQT Ngân hàng LienViet PostBank nhận định, chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư đang "lên ngôi", đặc biệt từ thời điểm cuối năm 2020. Cụ thể, trong khi VN-index vượt ngưỡng 1.100 điểm khiến các nhà đầu tư hưng phấn thì bất động sản cũng đang dần phục hồi từ quý 3/2020, các sản phẩm vẫn trong đà tăng giá.

Theo vị chuyên gia này, chứng khoán đang tạm thời thắng thế so với bất động sản trong năm 2020. Tuy nhiên, đúc kết từ kinh nghiệm đầu tư nhiều năm, ông Hưởng cho rằng dù các ngân hàng vẫn báo lãi lớn trong năm 2020 nhưng sang năm 2021, họ mới thực sự ngấm đòn từ dư nợ, khó khăn trong huy động và cho vay.

Hình ảnh: google

Ông Hưởng nhận định, chứng khoản sẽ giảm trong năm 2021, nguyên nhân là do các hoạt động giãn nợ vay vốn ngân hàng trong năm 2020 sẽ bắt đầu ảnh hưởng sau một năm. Trong cuộc đua bất động sản và chứng khoán, chứng khoán đang thắng cuối năm 2020 nhưng sau tháng 1/2021, chứng khoán sẽ giảm và bất động sản sẽ tăng nhanh.

Vì thế, ông Hưởng khuyên, “ai nắm chứng khoán ngân hàng thì sau Tết Nguyên đán nên bán ngay đi. Sau quý I/2021, chứng khoán sẽ “sập”, bất động sản lên ngôi. Nếu anh chị mua đất, giá có hạ thấp thế nào thì nó vẫn là đất. Người đẻ ra thì đất lại lên giá. Còn chứng khoán, đã bong bóng rồi thì chỉ còn giấy thôi".

Bên cạnh nhận định bất động sản sẽ thắng thế trong cuộc đua sinh lời với chứng khoán, vị chuyên gia này còn đưa ra quan điểm của mình về một số phân khúc tiềm năng, hấp dẫn sắp tới.

Nhận diện thị trường thông qua báo cáo toàn cảnh

Tại sự kiện "Báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS nhà ở TP. Hồ Chí Minh và cùng phụ cận với chủ đề: Lực đẩy thị trường 2021" do Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA) tổ chức diễn ra sáng 7/1, đại diện DKRA cho biết, ở TP. Hồ Chí Minh, ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự tăng so với năm 2019, các phân khúc còn lại đều sụt giảm cả về nguồn cung mới lẫn sức cầu.

Trong khi đó, Bình Dương với nguồn cung mới lên đến 5,627 sản phẩm đất nền và khoảng 10,526 căn hộ, Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố, biệt thự (2,749 căn), ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, thị trường rơi vào trạng thái gần như "ngủ đông", với Bình Phước thì thị trường bình ổn mức giá không cao nhưng các quỹ đất dự trữ phát triển lớn cho năm 2021 được xem là  một thị trường mới trỗi lên đó chính là lợi thế cạnh tranh không thua kém các thị trường khác.

Theo DKRA, năm 2020, khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận khoảng 84 dự án mờ bán (khoảng 13,179 nền). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 8,519 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới. Những dự án nằm liền kè các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, diện tích nền nhỏ, hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi thu hút mạnh mê các nhà đầu tư có dòng vốn tốt.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung do quỹ đất sạch tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Tỉnh Bình Dương dẫn đầu nguồn cung với khoảng 43% nguồn cung mới toàn thị trường (5,627 nền). Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới đến từ 7 dự án (564 nền), bằng 33% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 59% (khoảng 334 nền), bẳng 21% so vởi năm 2019.

Mặt khác, nguồn cung mới về phân khúc căn hộ tập trung ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Thành phố, vùng phụ cận ghi nhận khoảng 88 dự án mở bán (khoảng 30,042 căn) trong năm qua, tập trung chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh và Binh Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 26,313 căn, chiếm xấp xĩ 87.6% nguồn cung mới. Bình Dương nổi lên là tâm điểm cùa thị trường căn hộ với hàng loạt dự án mở bán, cung ứng khoảng 10,526 căn, chiếm 35.1% tỏng nguồn cung mới.

Cũng theo DKRA, tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2019. Năm 2020, TP. Hồ Chí Minh cỏ khoảng 56 dự án mở bán (khoảng 17,579 căn), bằng 71.7% cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86.6% (khoảng 15,229 căn), bằng 66.2% so với năm 2019 căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khí căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, tuy nhiên thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố, biệt thự lại có nguồn cung, sức cầu tăng so với năm 2019.

Cụ thể, theo khảo sát của DKRA, nguồn cung mớỉ nhà phố, biệt thự gia tăng trong nâm 2020, tập trung ở Đồng Nai (38% tổng nguồn cung mới) và TP. Hồ Chí Minh (34% tỏng nguồn cung mớì). Thị trường chứng kiến sự xuất hiện những khu đô thị lớn cố quy mô hàng trăm ha, được phát trỉẻn bài bản, đày đủ tiện ích. Nhìn chung, các khu đô thị này đèu có vị trí hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi quận vùng ven hoặc khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh.

Ở TP. Hồ Chí Minh, tuy nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng nhưng ghi nhận cho tháy đa phần tập trung ở quận 9. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh có 18 dự án mới mở bán (khoảng 2,504 căn), tăng 59% 80 với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891 căn), tăng 75% so với năm 2019. Khu Đông với thông tin thành lập TP. Thủ Đức tiếp tục là tâm điểm cùa thị trường, dẫn đầu nguồn cung và sức cầu. Ngoại trừ khu Đông, mặt bằng giả sơ cấp hầu như không thay đổi, trong khi giao dịch thứ cấp giảm nhẹ do ảnh hưởng của đại dịch.

Đáng chú ý, nguồn cung và lượng tiêu thụ phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, biệt thự biển thấp kỷ lục trong 5 năm. Trong năm 2020, nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự biển sụt giảm đến mức thấp nhất trong vỏng 5 năm qua. Toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến từ 10 dự án, bằng 21% so vớí năm 2019 (2,606 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (khoảng 239 căn), bằng 12% so với năm trước.

Giao dịch trên thị trường tập trung ở những dự án mới, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín vớí đầy đủ hệ sinh thái và được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Nhìn chung, tồn kho biệt thự biển trên thị trường hiện nay phần lởn đến từ những dự án cũ được mở bán từ trước đó. Phân khúc nhà phố, shophouse biển trong khu phức hợp dần hồi phục và tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Tại sự kiện này DKRA cũng cho biết, 2020 là năm ảm đạm của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - condotel khi rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Tương tự loại hình biệt thự biển, nguồn cung mới và sức cầu condotel giảm mạnh, gần như rơi vào trạng thái này. Cả năm 2020 có 3 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 525 căn, chỉ bằng 5% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% (342 căn), bằng 4% so vởi năm 2019. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán của các chủ đầu tư lớn với pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Những thị trường từng dẫn đầu về phát triển condotel như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Năm… từ đầu năm 2020 đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán, lượng tiêu thụ khá thấp và gần như không phát sinh giao dịch, DKRA nhận định.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư hàng đầu trong năm 2021

Theo dự báo từ DKRA, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đặc biệt là Bình Phước đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Sức cầu tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó sôi động như năm 2019. ở TP. Hồ Chí Minh, khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tì trọng lớn trong nguồn cung mới. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng c tiếp tục khan hiếm.

Nguồn cung mới và sức cầu ở phân khúc nhà phố, biệt thự được dự báò hồi phục tích cực và cô sự tăng nhẹ so với năm 2020. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mởi. ở TP. Hồ Chí Minh, khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung toàn thành. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và có giá trị khoảng 10 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự biển có thể tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quổc, Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (integrated resort) tiếp tục nhận được nhiều quan tâm đặc biệt, khách hàng tin tưởng vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế hơn những chương trình cam kết lợi nhuận.

Theo ông, bất động sản vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh ngoại thành sẽ lên ngôi. Thứ hai, đất Long Thành, Đồng Nai, quận 9, Thủ Đức, Đồng Xoài- Bình Phước là những nơi được định danh là "đặc khu" sẽ là "vua" 5 năm tới. Thứ ba, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đất chia lô. Phân khúc nhà cao cấp đang thừa nhưng nhà giá rẻ, nhà vừa túi tiền thì ngược lại, điều kiện xây dựng rất đơn giản và bán rất nhanh.

Ngoài ra, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng khuyên những nhà đầu tư có tiền có thể đầu tư vào các khu vực vùng ven bởi các khu vực vùng ven luôn có tiềm năng tăng giá, nhất là đất ở những khu vực có dự án sắp vận hành.

Nguồn: Tổng Hơp ( Thanhnien, tuoitre, cafeland, cafef, batdongsan)