Nếu so với các kênh đầu tư truyền thống khác như vàng, chứng khoán hay ngoại tệ, thì bất động sản (BĐS) được đánh giá là kênh đầu tư hiệu quả, an toàn và mang lại lợi nhuận cao. Vậy giữa muôn vàn loại hình BĐS: Nhà phố, Chung cư căn hộ, Đất nền .... đâu là loại hình có tiềm năng nhất với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn.

Nhà phố

Ngoài đất nền, nhà phố cũng là loại hình được nhiều nhà đầu tư ít vốn lựa chọn. Tuy đã tồn tại từ lâu, nhưng đầu tư BĐS nhà phố luôn có nguồn cầu lớn, do thói quen và tâm lý sử dụng nhà ở của người Việt. Điều khó khăn nhất của việc đầu tư BĐS nhà phố là việc cần nắm được thông tin quy hoạch trong khu vực dự định đầu tư. Đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư không thể sang nhượng lại được nhà phố của mình do bị vướng quy hoạch. Rủi ro thiệt hại trong các trường hợp này thường rất lớn, căn nhà phố có thể bị mất giá trung bình từ 30 – 60%.

Chưa kể, giá của nhà phố thường chịu sự chi phối cao của giá thị trường, khó có thể điều chỉnh giá theo mong muốn. Do đó, với những nhà đầu tư vốn ít có thể lựa chọn nhà phố trong hẻm, hoặc các khu vực xa trung tâm. Đừng lo, không nhất thiết phải chọn mua nhà phố ở trung tâm vì giá trị sử dụng và khai thác của nhà phố rất đa dạng. Nhà đầu tư có thể cho thuê mặt bằng, cho thuê phòng trọ, hoặc định cư trong căn nhà chờ đến khi giá tăng thì bán lại. Nhu cầu thuê nhà phố để sinh sống hoặc làm kinh doanh luôn rất cao.

Căn hộ chung cư

Quỹ đất thu hẹp, để đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân; hàng loạt dự án chung cư mọc lên trong 10 năm trở lại đây. Có đủ các phân khúc từ giá rẻ, trung bình, đến cao cấp… Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường đánh vào phân khúc từ trên trung bình đến thấp. Có 2 hình thức để thu lời từ căn hộ chung cư. Một là mua hẳn nguyên căn rồi cho thuê lại với thời gian hợp đồng ngắn hạn, chờ khi lên giá thì bán đi. Hai là mua trả góp.

Người trong cuộc nói gì?

Cách đây 9 tháng, anh Nguyễn Đình Thanh mua một căn hộ đang xây dựng ở Q7, với giá 3,5 tỷ đồng. Lúc mua, anh chỉ có 500 triệu đồng, phải vay mượn thêm, mục đích nhằm "lướt sóng" kiếm lời. Sau 2 đợt thanh toán, số tiền sẵn có đã hết, mà chưa tìm được cách "đẩy" hàng. Anh quyết định vay ngân hàng để thanh toán cho những đợt sau.

Đầu năm 2020, anh rao bán mãi mà không ai mua. Các đợt thanh toán gần đây, anh liên tục bị chủ đầu tư nhắc nợ, nhưng không thể xoay ra tiền để đóng. Hết cách, anh Thanh đành chấp nhận rao bán lỗ 100 triệu, rồi 200 triệu và mới đây chịu lỗ tới 300 triệu đồng, nhưng vẫn không có người hỏi mua.

Tương tự, chị Nga (ngụ Q1) mua 2 căn hộ tại một dự án gần 1 năm qua. Sau nhiều lần chủ đầu tư điều chỉnh theo hướng tăng giá bán ra ở những đợt bán sau (theo cam kết), tính đến nay, về lý thuyết chị đã lời khoảng 400 triệu đồng/căn, nhưng thực tế lại khác.

"Tôi đã điều chỉnh giá thấp hơn rất nhiều so với chủ đầu tư đang rao bán trên thị trường, nhưng không hiểu sao vẫn không "ra hàng" được. Hiện mỗi tháng tôi phải nộp ngân hàng 35 triệu cả gốc lẫn lãi cho khoản vay mua 2 căn hộ này. Nếu vẫn không bán được thì đành phải trả lại cho công ty, chấp nhận mất 10% giá trị hợp đồng" - chị Nga ngao ngán.

Ngay cả đất nền cũng đang giảm giá khá mạnh. Phân khúc này đang giảm khoảng 20 - 30% so với cuối năm 2019. Khu vực "nóng" ở Q9 được "hâm" lên từ các dự án kết nối sân bay Long Thành, Vinhomes, Khu đô thị công nghệ, dự kiến thành phố Đông Sài Gòn... Nhiều nền đất từng có giá từ 5 - 6 tỷ đồng, nay giảm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

Đất nền

Đây là loại hình nổi tiếng vì an toàn mà vẫn có cơ hội đem lại lợi nhuận cao. Do quỹ đất tại các TP lớn ngày càng thu hẹp, giá của các lô đất trong TP rất cao. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường mua các lô đất nền ở các vùng ven, chờ đô thị phát triển, mở rộng quy mô, thì giá đất các khu vùng ven này cũng tăng theo.

Thông thường, giá đất nền sẽ bị tác động của các quảng cáo thổi giá, từ đó làm giá BĐS này bị đội lên nhiều hơn so với giá trị thực tế, hơn cả chung cư và nhà phố. Tuy nhiên, nếu đất nền có sổ đỏ, khi đầu tư, ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60%, có lúc lên đến 70%, nên khi khi bán lại, tính thanh khoản cũng cao hơn.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá của đất nền phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch của Nhà nước và các dự án lớn. Do đó, để đầu tư đất nền hiệu quả, nhà đầu tư cần phải am hiểu và tích cực tìm hiểu thông tin liên quan đến quy hoạch và dự án thì mới có thể chọn chính xác vị trí lô đất nên cần đầu tư.

Tính pháp lý tại một số khu vực đất nền chưa rõ ràng sẽ gây ra các rủi ro khi đầu tư. Song đất nền tại các vị trí tốt, thuộc vào các khu vực có quy hoạch cơ sở hạ tầng tiện nghi, xung quanh có các dự án trọng điểm, thường có tính thanh khoản cao, là cơ hội cho những nhà đầu tư quan sát tốt và biết chớp thời cơ.